Acheter un riad à Marrakech séduit chaque année des acquéreurs étrangers et des MRE attirés par le charme de la médina. La réalité juridique marocaine réserve des particularités qui peuvent bloquer une transaction ou fragiliser un titre de propriété pendant des années. Ce guide détaille les vérifications à mener avant de signer l’acte, en tenant compte des réformes récentes qui modifient le paysage foncier.
Riad en médina de Marrakech : le piège du statut foncier Melkia
La majorité des riads situés dans la médina de Marrakech ne disposent pas d’un titre foncier délivré par l’ANCFCC (Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie). Ils relèvent du régime Melkia, une propriété coutumière documentée par des actes adoulaires (rédigés par des notaires traditionnels). Ce régime n’offre pas la même sécurité qu’un titre foncier immatriculé.
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Un acte Melkia peut présenter des lacunes : chaîne de propriété incomplète, limites physiques du bien mal définies, ou droits successoraux non purgés. Quand plusieurs héritiers n’ont jamais formalisé le partage, l’un d’eux peut contester la vente après signature.
Avant toute offre sur un riad à vendre à Marrakech, exigez un certificat de propriété récent auprès de la conservation foncière si le bien est titré, ou faites vérifier l’intégralité de la chaîne adoulaire par un avocat spécialisé en droit immobilier marocain si le bien est Melkia. L’immatriculation foncière reste la seule garantie juridique irréfutable au Maroc : le titre foncier, une fois délivré, purge tous les droits antérieurs non inscrits.
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Délai de régularisation étendu à 15 ans pour les biens non réclamés
La réforme 2025 citée par Legal Doctrine a introduit un changement majeur pour les riads dont l’historique foncier est flou. Le délai de régularisation des biens immobiliers non réclamés passe de 2 ans à 15 ans, avec un élargissement des bénéficiaires pouvant déposer un dossier auprès de la direction du cadastre et de la conservation foncière.
Pour un acheteur, cette réforme a une double lecture. Elle offre davantage de temps pour régulariser un riad acquis sans titre foncier. En revanche, elle signifie aussi qu’un tiers peut revendiquer des droits sur un bien pendant une période bien plus longue qu’auparavant.
Lors de l’achat d’un riad en médina, demandez à votre notaire (ou à l’adoul) de vérifier si le bien fait l’objet d’une procédure de régularisation en cours ou s’il figure sur la liste des biens non réclamés. Un riad dont personne n’a formalisé la propriété depuis plusieurs décennies constitue un risque réel, même si le vendeur vous présente un document ancien.
Acte authentique et rôle du notaire dans l’achat d’un riad à Marrakech
Le Maroc impose que la vente immobilière soit constatée par un acte authentique, rédigé soit par un notaire de droit moderne, soit par deux adouls. Le choix entre ces deux voies a des conséquences pratiques.
- Le notaire de droit moderne vérifie le titre foncier, rédige l’acte en français ou en arabe, collecte les taxes et procède à l’enregistrement auprès de la conservation foncière. Il engage sa responsabilité professionnelle sur la régularité de la transaction.
- Les adouls rédigent un acte en arabe, homologué ensuite par un juge. Cette voie est courante pour les biens Melkia, mais elle offre moins de vérifications systématiques sur les charges et hypothèques.
- Pour un acquéreur étranger, passer par un notaire de droit moderne réduit considérablement le risque d’irrégularité, notamment parce qu’il effectue les recherches hypothécaires et vérifie l’absence d’opposition sur le bien.
Le compromis de vente (ou promesse bilatérale) n’a pas de force obligatoire au sens strict du droit marocain. Il fixe le prix, décrit le bien et prévoit un calendrier, mais sa valeur dépend de sa rédaction. Faites-le relire par un conseil indépendant avant de verser un acompte.
Projet de loi 34.21 sur les lotissements : ce qui change pour les riads
Le projet de loi n° 34.21, adopté à l’unanimité au Sénat marocain le 30 juin 2026, réforme le cadre applicable aux lotissements, groupes d’habitations et grandes opérations d’aménagement. Cette loi concerne directement les riads situés dans des zones en cours de régularisation ou de réhabilitation urbaine.
Un point notable : les routes internes, réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement doivent être transférés de plein droit aux communes après la réception provisoire des travaux. Pour un riad situé dans un quartier récemment réaménagé, cela clarifie la question de l’entretien des infrastructures collectives, qui pesait parfois sur les propriétaires faute de transfert formalisé.
Si le riad que vous visez se trouve dans un périmètre de lotissement ou de réhabilitation, vérifiez auprès de la commune si le transfert des équipements a bien été effectué. Un réseau d’assainissement non transféré peut devenir un problème coûteux après l’achat.
Taxes et frais à anticiper lors de l’achat d’un riad à Marrakech
Les frais de transaction au Maroc ne se limitent pas aux honoraires du notaire. Plusieurs postes s’ajoutent au prix de vente :
- Les droits d’enregistrement, calculés sur le prix déclaré dans l’acte de vente.
- La taxe de conservation foncière, due lors de l’inscription du transfert de propriété au registre foncier.
- Les honoraires du notaire ou des adouls, qui varient selon la complexité du dossier et la valeur du bien.
- Les frais éventuels d’immatriculation foncière si le bien n’est pas encore titré (dossier auprès de l’ANCFCC, géomètre, plan cadastral).
Pour un riad Melkia nécessitant une immatriculation, le coût total de la régularisation foncière peut représenter un montant significatif en plus du prix d’achat. Intégrez systématiquement le coût de l’immatriculation dans votre budget d’acquisition.
Vérifications à mener sur un riad à vendre : les points que les vendeurs omettent
Au-delà du statut foncier, plusieurs vérifications techniques et administratives conditionnent la sécurité de l’achat.
Demandez le certificat négatif de la conservation foncière, qui atteste l’absence d’hypothèques ou de saisies sur le bien. Vérifiez que le riad dispose d’un permis de construire conforme à l’usage actuel, surtout s’il a été transformé en maison d’hôtes. Un riad exploité sans autorisation d’hébergement touristique expose l’acheteur à une fermeture administrative.
Contrôlez la conformité urbanistique auprès de la commune : le plan d’occupation des sols peut restreindre les modifications futures (surélévation, extension sur terrasse). Si le riad est en copropriété informelle avec des voisins mitoyens (cas fréquent en médina), faites établir un bornage contradictoire pour éviter les conflits de limites.
Le marché des riads à Marrakech reste attractif, mais la solidité d’un investissement dépend d’abord de la rigueur des vérifications juridiques menées avant la signature. Un titre foncier clair, un notaire diligent et une lecture attentive des réformes récentes constituent le socle d’une acquisition sans mauvaise surprise.
