La durée initiale du dispositif Duflot limitait l’avantage fiscal à neuf années, mais un mécanisme précis permet d’étendre cette période jusqu’à douze ans. Peu d’investisseurs savent que cette extension ne s’applique pas automatiquement et qu’elle impose de nouvelles démarches déclaratives.
L’écart d’avantage fiscal entre Duflot et Pinel, souvent confondu, tient à la structure de la réduction d’impôt et à la gestion des prolongations. La connaissance de ces règles conditionne la rentabilité réelle de l’opération immobilière. Des conditions strictes régissent chaque étape, notamment lors du passage de neuf à douze ans.
Comprendre la loi Duflot : objectifs, fonctionnement et différences avec la loi Pinel
La loi Duflot, portée en 2013 par Cécile Duflot, a été pensée pour relancer le marché immobilier locatif là où la tension sur l’offre de logements était la plus forte : zone A, zone Abis, zone B1, et, dans quelques cas, zone B2. Dans les faits, il s’agissait de stimuler la construction de logements neufs, mais sans laisser filer les loyers. La règle ? De stricts plafonds sur les loyers et les ressources des locataires. À cela s’ajoutait une exigence encore rare à l’époque : des logements répondant aux normes énergétiques BBC ou RT 2012. Cette contrainte, loin d’être anodine, a contribué à faire évoluer les références en matière d’investissement locatif.
Le dispositif repose sur un engagement de location d’au moins neuf ans, avec possibilité de prolonger cet engagement par tranches de trois ans. La loi Pinel, qui lui a succédé dès 2014 sous l’impulsion de Sylvia Pinel, offre une souplesse inconnue du Duflot : engagement de trois, six, neuf ou douze ans, taux de réduction progressifs, et possibilité de louer à certains membres de la famille.
| Dispositif | Durée d’engagement | Taux de réduction | Locataires éligibles | Zones |
|---|---|---|---|---|
| Duflot | 9 à 12 ans | 18 % (jusqu’à 21 % avec prolongation) | Hors famille | A, Abis, B1, B2 |
| Pinel | 6 à 12 ans | 12 à 21 % | Famille possible | A, Abis, B1, B2 |
*B2 sous conditions ; la zone C est exclue dans les deux cas.
Le contraste le plus marquant reste la souplesse de la formule Pinel, qui a séduit un public plus large en ajustant chaque année les plafonds de loyers et de ressources. Duflot, plus rigide sur certains points, a cependant posé les bases d’un investissement locatif sécurisé, particulièrement dans les grandes métropoles où la demande locative ne faiblit pas.
Prolongation de l’engagement de location : quelles conditions et démarches pour passer de 9 à 12 ans ?
Passer de neuf à douze ans sous le dispositif Duflot, ce n’est pas automatique. La loi prévoit une prorogation triennale : à l’issue des neuf premières années, l’investisseur peut prolonger l’engagement de location, par période de trois ans, jusqu’à atteindre douze ans au total.
Pour être dans les clous, il faut respecter les conditions suivantes. Le bien doit rester loué nu, à titre de résidence principale, sans jamais dépasser les plafonds de loyers et de ressources fixés par l’administration fiscale. Changement de locataire, révision du loyer, ou même travaux : tout doit coller aux exigences du dispositif. À la moindre entorse, rupture anticipée du bail, oubli d’une formalité, inéligibilité des locataires, le bénéfice de la réduction supplémentaire s’envole.
La procédure à suivre auprès du fisc est claire. Voici les principales étapes à ne pas négliger :
- Lors de la déclaration annuelle de revenus, il faut cocher la case réservée à la prolongation du dispositif Duflot dans la partie dédiée aux dispositifs fiscaux.
- Des justificatifs sont exigés : bail en cours, attestation sur l’honneur, et, selon le cas, avis d’imposition des locataires pour vérifier le respect des plafonds.
- Si le bien est détenu via une SCPI ou une Société civile immobilière, chaque associé doit procéder à la déclaration de sa quote-part selon la même logique.
Cette extension de l’engagement locatif donne droit à une réduction d’impôt additionnelle, calculée au prorata de la durée supplémentaire, à condition de ne jamais relâcher la vigilance sur les critères. C’est aussi ce mécanisme qui continue à alimenter l’attractivité du marché locatif dans les zones où la demande reste supérieure à l’offre, tout en assurant une stabilité fiscale aux investisseurs qui jouent le jeu.
Quels avantages fiscaux attendre d’une prolongation et comment optimiser votre investissement ?
En prolongeant l’engagement locatif de neuf à douze ans grâce au dispositif Duflot, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt supplémentaire : 1 % par an du prix d’acquisition du bien sur trois ans, soit 3 % au total. Ajoutez cela aux 18 % déjà acquis sur neuf ans, et le taux global atteint 21 % pour ceux qui restent jusqu’au bout.
Le calcul conserve sa rigueur : seule la part du prix inférieure à 300 000 euros par an est prise en compte. Le respect strict des plafonds de loyers et de ressources, actualisés chaque année, reste impératif. Le moindre écart remettrait en question l’ensemble de l’avantage fiscal.
Pour tirer le meilleur parti de l’opération, il convient de cibler des communes en zone tendue (zone A, Abis ou B1), là où la demande locative garantit un taux de remplissage élevé. Autre point de vigilance : la performance énergétique du logement, puisque seules les normes BBC ou RT 2012 donnent droit à la défiscalisation.
La déclaration fiscale doit être suivie avec attention chaque année. L’achat en VEFA ou via une SCPI implique d’adapter la déclaration selon la structure de détention. Par ailleurs, le paysage réglementaire évolue régulièrement : la frontière entre loi Duflot et loi Pinel n’est pas toujours nette, et certains choix patrimoniaux peuvent se révéler plus complexes qu’il n’y paraît.
Prolonger l’aventure Duflot jusqu’à douze ans, ce n’est pas simplement cocher une case, c’est s’engager à rester vigilant, à s’adapter, à piloter son investissement avec méthode. Ceux qui relèvent le défi peuvent, à terme, transformer une contrainte fiscale en véritable levier de valorisation patrimoniale. Alors, combien seront prêts à franchir ce seuil supplémentaire ?
