Le taux pour immobilier moyen atteint 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans en novembre 2026, selon les relevés de Pretto. Ces moyennes ont gagné entre 0,06 et 0,11 point en un mois. Elles varient selon le profil de l’emprunteur, et c’est le TAEG, plus que le taux nominal, qui donne le coût réel du prêt.
Taux immobiliers actuels : la moyenne par durée
Le tableau reprend les taux moyens tous profils relevés par Pretto, hors assurance. Ce sont des moyennes observées, pas une offre garantie.
| Durée du prêt | Octobre 2026 | Novembre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,50 % | 3,56 % |
| 20 ans | 3,66 % | 3,76 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,85 % |
L’écart entre 15 et 25 ans reste faible : 0,29 point sépare le prêt le plus court du plus long. Allonger la durée baisse la mensualité, mais coûte davantage d’intérêts au total.
Les barèmes que les banques communiquent aux courtiers et les moyennes constatées sur des dossiers réels ne coïncident pas toujours. Un baromètre qui annonce des taux plus bas décrit souvent les meilleurs dossiers, pas la moyenne.
Comment les taux ont évolué depuis le début de 2026
Au premier trimestre 2026, le taux moyen relevé par Pretto s’établissait à 3,17 %. Sur 20 ans, il est aujourd’hui à 3,76 %, soit une remontée de plus d’un demi-point en moins d’un an.
La hausse s’est poursuivie entre octobre et novembre, sur les trois durées. Aucun signal ne permet de chiffrer sérieusement la suite : les banques ajustent leurs barèmes au fil des mois, en suivant le coût de leurs propres ressources.
Un emprunteur qui prépare son achat peut choisir le bon moment pour rencontrer un prêteur plutôt que d’attendre une baisse incertaine.
Ce qui fixe les taux des banques : OAT, BCE et marges
Les banques prêtent à taux fixe en s’adossant aux marchés de long terme. Le rendement de l’OAT 10 ans, l’emprunt de l’État français, sert de repère : il a dépassé 5 % le 21 octobre 2026, ce qui pousse les barèmes vers le haut.
Le taux de dépôt de la BCE, resté à 2,50 % après la réunion du 29 octobre 2026, agit surtout sur les prêts à taux variable. Sur un prêt fixe, c’est l’écart entre le coût de l’argent à long terme et la marge de la banque qui compte.
À cette marge s’ajoutent les frais de gestion et le risque de défaut que la banque associe à votre dossier. D’où un taux propre à chaque emprunteur.
Pourquoi votre offre diffère du taux moyen
Pour fixer votre taux, la banque examine plusieurs critères :
- L’apport personnel : un apport qui couvre les frais et une part du prix rassure le prêteur et ouvre des barèmes plus bas.
- Les revenus et leur stabilité : un CDI ou une profession libérale installée depuis plusieurs années pèse plus qu’un revenu récent.
- Le taux d’endettement et le reste à vivre : le Haut Conseil de stabilité financière plafonne la part des revenus consacrée aux mensualités, assurance comprise.
- La nature du bien : une résidence principale obtient souvent un meilleur taux qu’un investissement locatif.
Un autre plafond joue pour toutes les offres : le taux d’usure, limite légale du TAEG. Au quatrième trimestre 2026, il est de 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus et de 4,68 % pour ceux de 10 à moins de 20 ans. La Banque de France le calcule à partir des taux moyens du trimestre précédent, majorés d’un tiers.
Au moment de signer le compromis, il vaut mieux savoir quel taux inscrire dans le compromis pour que la condition suspensive protège réellement l’acheteur.
Taux nominal, TAEG et assurance : ce que vous payez vraiment
Le taux nominal ne mesure que le prix de l’argent emprunté. Le TAEG y ajoute les frais de dossier, la garantie et l’assurance emprunteur. Deux offres au même taux nominal peuvent donc coûter très différemment.
Un exemple chiffré montre l’effet de quelques dixièmes de point. Pour 200 000€ empruntés sur 20 ans, hors assurance :
| Taux nominal | Mensualité | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| 3,76 % | 1 186,82€ | 84 836€ |
| 4,26 % | 1 239,54€ | 97 489€ |
Une différence de 0,5 point ajoute environ 53€ par mois, soit 12 653€ d’intérêts sur la durée. Ces montants sont calculés avec la formule d’amortissement d’un prêt à mensualités constantes.
La garantie pèse elle aussi dans le TAEG. Les astuces pour récupérer une partie de la garantie Crédit Logement réduisent le coût final une fois le prêt remboursé.
Obtenir un taux sous la moyenne : les leviers utiles
Trois démarches font baisser l’offre. Comparer plusieurs banques et un courtier met les barèmes en concurrence. Soigner le dossier (comptes tenus sans découvert, épargne visible) améliore le profil. Choisir la durée la plus courte que le budget supporte limite le taux comme le coût total.
L’assurance emprunteur peut aussi être déléguée à un autre assureur que la banque, ce qui réduit le TAEG sans toucher au taux nominal. Une fois l’offre en main, il est possible de négocier le taux avec son banquier en s’appuyant sur les propositions concurrentes.
Avant de signer, comparez les TAEG de chaque offre et vérifiez que le vôtre reste sous le taux d’usure du trimestre.
