La base Patrim, accessible depuis le portail impots.gouv.fr, recense les transactions immobilières enregistrées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Cet outil permet à tout contribuable connecté à son espace personnel de consulter les ventes réelles conclues dans un périmètre géographique donné, sur une période définie. En 2026, Patrim reste l’une des rares sources publiques donnant accès aux prix de cession effectivement déclarés à l’administration fiscale, aux côtés de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières).
Ce que Patrim mesure – et ce qu’il ne mesure pas
Patrim agrège les actes de vente transmis aux services fiscaux par les notaires. Chaque transaction renseigne la nature du bien (appartement, maison, terrain), la surface, la commune, la date et le prix de cession. L’outil permet de filtrer par type de bien, nombre de pièces, surface habitable et période de vente, sur un rayon géographique paramétrable.
Ce que l’outil ne restitue pas, en revanche, mérite d’être posé clairement. Patrim n’intègre pas l’état du bien, le niveau de finition, la présence de travaux ni les charges de copropriété. Deux appartements de surface identique dans le même immeuble peuvent avoir été vendus avec un écart de prix significatif pour des raisons que la base ne documente pas. La donnée brute est fiable ; l’interprétation exige du recul.
Accéder à Patrim depuis impots.gouv.fr : les étapes concrètes
L’accès à Patrim nécessite une connexion à l’espace particulier du site impots.gouv.fr, via FranceConnect ou les identifiants fiscaux habituels. Une fois connecté, le service se trouve dans la rubrique « Biens immobiliers » ou via la recherche directe « Patrim » dans le moteur interne du site.
- Sélectionner le type de bien recherché (maison, appartement, terrain, local) et renseigner la surface souhaitée avec une fourchette de tolérance.
- Définir le périmètre géographique : la recherche peut porter sur une commune, un code postal ou un rayon en kilomètres autour d’une adresse précise.
- Fixer la période de référence : les transactions les plus récentes sont les plus pertinentes pour estimer une valeur actuelle, mais un marché peu actif peut nécessiter d’élargir la fenêtre temporelle.
- Consulter les résultats et, si le nombre de transactions est insuffisant, élargir progressivement les critères de surface ou de périmètre.
L’accès est gratuit et le nombre de consultations est limité à un usage raisonnable dans le cadre des motifs prévus : estimation pour succession, donation, déclaration d’IFI, litige fiscal ou expropriation.
Estimer un bien atypique : les limites de Patrim et les vérifications à conduire
La difficulté apparaît lorsque le bien à estimer s’écarte des configurations standards. Une maison avec une dépendance importante, un appartement faisant l’objet d’une occupation particulière (bail en cours, viager), ou un bien nécessitant des travaux lourds produiront dans Patrim des résultats comparables qui ne reflètent pas ces spécificités.
Pour un bien avec dépendance, Patrim ne permet pas d’isoler la valeur de la dépendance. Le prix de vente global est renseigné, mais la répartition entre corps principal et annexe (garage, grange, dépendance agricole) n’est pas détaillée. Dans ce cas, la bonne pratique consiste à effectuer deux recherches distinctes : une sur les maisons seules de surface comparable, une autre en élargissant aux biens avec surface totale équivalente, puis à observer l’écart médian entre les deux séries.
Pour un bien occupé ou grevé d’un droit (usufruit, bail d’habitation en cours), les ventes comparables issues de Patrim concernent en grande majorité des biens libres. La valeur d’un bien occupé est structurellement inférieure à celle d’un bien libre, selon une décote qui dépend de l’âge de l’occupant, de la durée restante du bail ou de la nature du droit. Patrim ne documente pas ces situations : les transactions occupées sont présentes dans la base mais non identifiées comme telles.
Lorsque des travaux importants sont constatés ou prévus, la même logique s’applique. Les prix extraits de Patrim mélangent des biens en bon état, rénovés et dégradés sans distinction. La vérification complémentaire consiste alors à croiser les résultats Patrim avec les annonces de vente actives sur le marché local (portails immobiliers) pour identifier les biens similaires affichés avec ou sans travaux, et calibrer l’écart de prix observé.
DVF comme source de recoupement
La base DVF, disponible sur data.gouv.fr, contient les mêmes transactions que Patrim mais dans un format ouvert, téléchargeable et interrogeable sans connexion. Elle permet notamment de visualiser l’historique de ventes à une adresse précise, ce qui peut révéler une vente antérieure du même bien. Rapprocher le prix d’une vente passée des conditions actuelles du marché local constitue un recoupement utile, surtout pour les biens peu courants.
DVF et Patrim exploitent la même source de données fiscales. Leur complémentarité tient au mode d’accès et aux filtres disponibles, non à des données différentes.
Interpréter les résultats Patrim pour une estimation fiable
Un résultat Patrim ne donne pas un prix : il donne une distribution de transactions. L’erreur la plus fréquente consiste à retenir la moyenne des prix au m² sans examiner la dispersion. Un écart important entre la transaction la moins chère et la plus chère signale un marché hétérogène, où la localisation précise, l’étage, l’exposition ou l’état général font varier les prix de façon significative.
La médiane est plus robuste que la moyenne dans ce contexte, car elle n’est pas tirée vers le haut ou vers le bas par des transactions atypiques. Si Patrim ne calcule pas automatiquement la médiane, il est possible d’ordonner les résultats et d’identifier la valeur centrale manuellement.
Pour une déclaration fiscale (succession, IFI, donation), l’estimation retenue doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle. Conserver la copie des résultats Patrim utilisés, noter les critères de recherche appliqués et documenter les ajustements réalisés (état, travaux, dépendance) constitue une précaution élémentaire. L’administration fiscale utilise les mêmes données pour vérifier les valeurs déclarées.
Quand faire appel à un expert indépendant
Patrim est un point de départ, pas une conclusion. Pour les biens atypiques – caractéristiques rares, occupation en place, droit réel grevant le bien – ou pour toute situation où la valeur doit être opposable (litige, partage judiciaire, succession contestée), une expertise par un professionnel agréé reste la seule démarche qui engage une responsabilité et produit un document recevable devant un tribunal ou une administration.
La base Patrim a néanmoins changé l’équilibre informationnel entre contribuables et administration : les mêmes prix de référence sont désormais accessibles des deux côtés, ce qui modifie la façon dont les déclarations de valeur vénale peuvent être argumentées ou contestées.
